投資性房地產的后續計量是2026年注冊會計師考試會計科目的必考重點，考生需深入理解其核算規則和應用場景。企業通常采用成本模式或公允價值模式進行后續計量，但同一企業必須統一使用一種模式，不得混用。這一考點在考試中常結合實務案例出題，分值較高，掌握其核心原理有助于提升答題準確率。2026年CPA專業階段考試時間為8月29日至30日，報名窗口為4月7日至4月30日，考生應盡早系統復習該知識點。

投資性房地產后續計量的核心模式詳解

成本模式適用于大多數企業，核算方式類似固定資產。具體操作包括：

1. 按期計提折舊或攤銷：折舊額計入其他業務成本，例如建筑物按預計使用壽命（如20-40年）計算折舊。
2. 處理減值跡象：若存在減值，需根據資產減值準則計提準備，減值損失直接計入當期損益。
3. 會計科目設置：使用投資性房地產、投資性房地產累計折舊（攤銷）和投資性房地產減值準備等科目。

公允價值模式則要求房地產市場成熟，其特點為：

1. 不計提折舊或攤銷，也不確認減值損失，簡化日常核算。
2. 資產負債表日按公允價值調整賬面價值：差額計入公允價值變動損益，例如公允價值上升時借記投資性房地產——公允價值變動，貸記公允價值變動損益。
3. 適用條件嚴格：需確保公允價值能持續可靠取得，否則不可采用此模式。

計量模式變更的規則與實務處理

計量模式變更受嚴格限制，考生需注意以下要點：

1. 變更禁止隨意性：模式一經確定不得更改，除非滿足特定條件如市場成熟度達標。
2. 僅允許單向變更：成本模式可轉為公允價值模式，反向操作不被準則允許。
3. 變更作為會計政策變更處理：轉換日公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益，具體通過盈余公積和未分配利潤科目核算。
4. 實務案例應用：變更時需重新評估資產價值，并確保披露充分，避免審計風險。

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